Рентными, принято называть такую разновидность закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиции которых направлены на приобретение объектов коммерческой недвижимости. Вкладывая деньги в такой фонд, инвесторы получают двойную выгоду. Помимо того, что их паи растут вместе со стоимостью недвижимости, они ещё получают определённый рентный доход, генерируемый за счёт сдачи недвижимости в аренду.
Напомним, что закрытые ПИФы привлекают инвестиции на достаточно долгие сроки (как правило, на всё время существования фонда). Это позволяет им вкладывать средства в достаточно неликвидные, но при этом потенциально выгодные активы, к каким относится и недвижимость.
Инвестиции в недвижимость относятся к категории долгосрочных и, при правильном выборе объектов, могут обеспечить пайщикам фонда доход превышающий средний по рынку, только за счёт роста стоимости приобретённой недвижимости. А коммерческая недвижимость, к тому же, позволяет получать стабильно высокий доход за счёт сдачи её в аренду.
К коммерческой недвижимости относятся здания и помещения в которых могут быть расположены магазины, кафе, рестораны, фабрики и целые промышленные предприятия, или, другими словами — те или иные объекты бизнеса.
Особенности инвестирования в рентные паевые фонды
По сути, все пайщики рентного инвестиционного фонда становятся совладельцами тех объектов недвижимости, которые фонд приобретает. А инвестиции в недвижимость всегда обладали относительной надёжностью и хорошей доходностью (особенно в долгосрочной перспективе).
Тот факт, что паи рентного фонда могут быть погашены только по окончании срока его деятельности никоим образом не мешает пайщикам продавать и приобретать их на биржевом и на внебиржевом рынках. Ликвидность, в данном случае, может быть не столь высока как в случае торговли акциями облигациями или фьючерсами, однако продать здесь свой пай обычно не составляет особого труда.
По российскому законодательству все ПИФы имеют ряд налоговых преференций. Они освобождаются от налога по всем торговым операциям с ценными бумагами (вся прибыль от которых реинвестируется фондом). А ЗПИФы, к которым относятся и рассматриваемые нами рентные инвестиционные фонды, к тому же освобождены от налогов на имущество и земельного налога. Такое положение вещей активно используется, и количество рентных фондов (как способа приобретения недвижимости освобождённого от налогов) постоянно растёт.
Что касается пайщиков рентного фонда, то во время владения паями они не должны платить никаких налогов. Налог уплачивается только при реализации пая (его погашения внутри фонда или продажи на биржевом или внебиржевом рынках). Сумма налога составляет 13% для физических, и 20% — для юридических лиц.
Помимо относительно больших сроков инвестирования, рентный паевой фонд, как правило, предполагает довольно высокий порог входа в него. Стоимость паёв здесь может начинаться с 10-15 тысяч долларов. Что существенно ограничивает потенциальный круг пайщиков. Хотя, конечно, следует отметить тот факт, что этот порог значительно ниже того, который требуется для того, чтобы осуществлять самостоятельные инвестиции в недвижимость.
Доходность ЗПИФов обычно находится на уровне ниже фондов открытого типа, занимающихся, например, акциями, однако они традиционно гораздо надёжнее и безопаснее. Такие фонды отлично подходят инвесторам обладающим значительным капиталом, который они планируют разместить на достаточно длительные сроки, получая при этом (помимо роста стоимости пая) стабильный рентный доход.
Как и в любом профессионально управляемом фонде, здесь широко используется диверсификация активов. В связи с этим, в число активов рентного инвестиционного фонда, помимо недвижимости, могут входить:
- Денежные средства в различной валюте хранящиеся на банковских депозитах;
- Государственные ценные бумаги;
- Депозитарные расписки;
- Паи других инвестиционных фондов (в том числе и зарубежных, при условии, что они соответствуют требованиям ЦБ РФ).
Выбор рентного инвестиционного фонда
Резюмируя вышесказанное, давайте подведём итоги в виде перечня основных достоинств и недостатков рассмотренного инструмента инвестирования. А также, определим основные критерии, которые следует учитывать при выборе рентного фонда для инвестиций.
Особенности выбора
Выбирая рентный фонд для инвестирования следует обратить внимание на следующие основные моменты:
- Для начала следует тщательно изучить все варианты и проанализировать их с точки зрения показателей надёжности и доходности;
- Обратите внимание на те критерии, по которым устанавливается арендная ставка на сдаваемую недвижимость;
- Если фонд прибегает к услугам сервисного агента, то какую сумму денег тот в итоге оставляет себе;
- Какими именно правами на недвижимость владеет фонд и позволяют ли они рассчитывать на увеличение стоимости пая вместе с ростом цен на неё;
- Наконец, обратите внимание и на стоимость пая.
Основные достоинства и недостатки
В заключение, давайте ещё раз рассмотрим основные преимущества и недостатки инвестирования в рентные фонды.
К достоинствам можно смело отнести:
- Оптимальное сочетание прибыльности и надёжности. Можно получать прибыль превышающую банковский депозит при таком же, примерно, уровне риска (деятельность таких фондов строго контролируется государством);
- Хотя порог входа и относительно велик, тем не менее, его величина гораздо меньше той стоимости, которой обладает полноценный объект коммерческой недвижимости способный приносить прибыль;
- Инвестору нет необходимости заботится о своих инвестициях, он может быть уверен в том, что его деньги находятся в надёжных руках, под управлением квалифицированных специалистов той управляющей компании, к которой относится данный фонд;
- Наконец, ежемесячная рента, получаемая пайщиками такого рода фонда, является вполне достойной альтернативой тем процентам, которые можно получать, например, по банковскому депозиту.
Ну а недостатками инвестирования в рентные фонды являются:
- Отсутствие возможности досрочного погашения своего пая. Его, конечно, можно продать на рынке, но в связи с относительно небольшой ликвидностью такого рода финансовых инструментов, сделать это удастся, скорее всего, со значительной комиссией (которая может съесть большую часть полученного дохода);
- Необходимость выплаты вознаграждения управляющей компании, в независимости от результатов её работы. Даже в том случае, если рентный фонд будет нести убытки, с долей пайщиков всё равно будет списываться комиссия за управление;
- В отличие от ПИФов открытого типа, закрытые ПИФы (к коим относятся и рентные фонды) не балуют своих потенциальных клиентов предоставлением им исчерпывающей информации о своей деятельности, что может затруднить анализ на этапе выбора фонда.